재개발 진행과정 정리
재개발이란 무엇인가?
빌라, 단독, 다가구, 상가등이 밀집한 주거지역 중 도로, 공원, 학교 등의 기반시설이 부족하고 노후도가 심한 불량주거지를 깨끗이 정비해서 아파트를 새로 짓는 사업
원래는 공공이 주도해야하지만 하지못한것을 민간이 주도해서 정비하는건데 주택 소유주 개개인의 뜻을 모아 사업을 진행한다(조합)
서울은 주택을 건설할 빈 땅이 없고 오래된 노후 주거지가 많아서 재개발 사업을 진행하면 집값이 수직상승하는 경향이 있다. 대표적으로 경희궁자이, 이편한세상신촌, 마래푸등이 있음.
그렇지만 재개발 투자를 꺼리는 이유는 너무 오래 걸리는 사업이라는 것과 어렵다는 것이 문제다. 재개발 초기단계부터 아파트가 실제 지어질때까지 많은 단계가 있고 법령도 복잡하게 있기 때문에 잘 모르는 부분이 많다.
우선 재개발의 진행과정을 살펴보자
주택재개발사업 4단계(서울시기준)
재개발 강의 참고자료
1. 정비예정구역지정
시도지사가 앞으로 어떤 지역을 재개발(도시환경정비사업) 할 것인지에 대한 10년동안의 계획 중 그 플랜안에 들어간 지역.(예정구역에 불과)
2. 기본정비계획수립
정비예정구역 중에서 시도지사가 낙후되서 재개발이 필요하다고 생각되면 기본정비계획 수립 *00재개발구역
3. 정비구역지정
기본계획 수립후 정비구역으로 지정(대략2년걸림)
이때 면적, 용적률, 건폐율, 세대수, 평형구성, 층수, 기부체납등 대략적인 틀이 짜여짐
4. 추진위원회구성
누가 이 사업을 이끌어 갈 것인가를 정함
추진위원회는 2~3개도 구성될수 있고 조합의 전반적인 일을 대행하는 정비업체를 선정하게된다.
(따라서 정비업체에서 밀어주는 사람이 되는경우 많음)
전체 소유주의 1/2이상이 동의해야 승인을 받을수 있는데 이 과정이 생각보다 오래 걸림
*재개발에 반대하는 사람들은 누구?
-지분이 큰 사람(단독, 다가구, 근린상가), 상가, 상가세입자, 어르신들 등등
-반대하는 사람들이 모여서 비상대책위원회(비대위)를 구성
5. 조합설립인가 - 큰 1단계(프리미엄 상승)
조합설립을 위해서 소유주 3/4 이상 동의필요하고 충족시 시군구에 조합설립인가 신청
인가가 나면 정식으로 법인등기하고 정식조합설립한다.
6. 건축심의(여기서부터 매우 어려워짐)
구체적으로 어떻게 지을것인지 면적, 세대수, 용적률, 건폐율, 평형구성, 동수, 최고층수, 임대비율. 기부체납 등등 세부적인 계획을 시군구에 보고 및 허락받는 과정
(서울이외지역은 건축심의후 시공사선정. 서울은 사업시행인가후 시공사 선정)
7. 사업시행인가 - 큰 2단계(프리미엄 상승)
건축심의를 통해 정해진 내용을 구체화하고, 조합이 진행하는 일체의 사업을 최종적으로 확정하고 승인(시군구) 받는 절차. 조합이 하고자 하는 사업에 대해 시군구에 설명 보고하고 허락을 받는 과정임
건축심의 모든내용, 사업비, 학교 등 구체적으로 정해지는 과정임
이때 비례율이 나오는데 추정비례율일뿐임. 정확한 비례율은 관리처분인가때 나옴
나중에 변경사항 있으면 사업시행 변경인가를 재신청 해야함
8. 조합원 분양신청
조합원들이 원하는 평형을 신청
-분양을 원하지 않는 소유자는 현금청산(권리가액으로 보상)
9. 감정평가실시
조합원 각각의 주택에 대해서 감정평가 실시. 개인이 내야할 분담금이 대략적으로 산출
10. 관리처분인가 - 큰 3단계(프리미엄 상승)
조합원별 분양권리와 분양규모 및 분담금 내역을 정하기 위하여 조합이 세부적인 사업계획인 관리처분계획을 수립하여 조합원의 동의(관리처분총회)를 거쳐 인가를 받아 확정하는 절차
비용 분담과 정산을 따지는 중요한 과정임
-기존주택이 입주권으로 바뀌는 시기
-관리처분인가는 청약의 당첨으로 봄(5년 재당첨제한에 걸리는지 확인필요. 재당첨제한 걸릴경우 현금청산)
-관리처분인가 이후 매수한 조합원 입주권은 재당첨제한에 걸리지 않음
-조정지역내 재개발은 관리처분인가후 조합원지위 승계, 양도 금지(18.01.28이후 사업시행인가 접수된 지역)
11. 이주
빠르면 6개월 길어지면 매우 길어질 수 있음.
조합원들은 이주비대출을 신청
12. 철거
철거되면 주택 멸실(멸실이 된 후 입주권을 구입한 매수자는 토지취득세 4.6%)
철거중 조합원 동호수 추첨. 대부분 좋은 동호수 우선으로 배정
13. 일반분양
남은 물량 일반공급으로 분양
*일몰제란
재개발 일몰제는 도시정비사업이 일정기간 동안 사업이 다음단계로 진행되지 않는 경우 재개발 정비구역 지정, 조합, 정비사업 자체를 해산시키는 것을 말한다. ‘도시 및 주거환경 정비법 개정’을 통해 2012년 1월 31일 이전 정비구역으로 지정된 곳은 내년 3월까지 조합설립인가 신청을 하지 않으면 정비구역 지정이 해제됨
정비구역으로 지정된 곳은 추진위원회 설립, 조합설립인가 신청을 해야하는데 일몰제로 인해 정비구역 지정이 해제되는 경우는 다음과 같다.
△정비구역 지정, 고시 된 날로부터 2년되는 날까지 조합설립추진위원회 승인 신청을 하지 않은 경우
△ 정비구역 지정, 고시 된 날로부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가 신청을 하지 않은 경우
△추진위원회가 추진위원회 승인일로부터 2년되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않은 경우
△조합설립인가 받은 날로부터 3년되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 않은 경우