지성의 돈되는 부동산 1인법인

요즘 세무서에서 핫한 도대체 지성이 뭐냐고 묻는다는 지성님이 1인법인에 대한 책을 냈다.

다주택자에 대한 규제가 심한지금 부동산 투자를 하려는 사람들은 법인설립을 고려해봐야하는 시점이라고 생각한다.

나도 지금 법인설립을 하려고 하기때문에 지금시점에서 이책을 읽는것이 좋을것 같아 선택하였다.

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1. 왜 법인으로 투자해야하는가

절세

비용의 절약

-활동비, 사업에 관련된 비용처리

-건강보험료

명의의 분산

대출규제에서 자유로움

리스크 분산

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세금적인 면에서 법인은 법인세를 적용받아서 개인과같이 중과세율이 적용받지 않는다.

비사업용 주택매도시 추가과세는 단 10%로 개인보다 훨씬 적은 세율을 적용받는다.

그리고 개인 양도세에 비해 법인세율이 더 작다.

그러나 무주택자나 1주택자라면 굳이 법인을 해야할 필요는 없을것 같다.

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비용측면에서 법인은 확실히 강점을 갖는다.

법인의 사업을 위해서 사용한 비용은 비용처리가 되서 나중에 세금감면에 요긴하게쓰인다.

개인으로 하더라도 어차피 들어가는 돈인데 확실히 이득이 된다.

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건강보험료 때문에 법인을 설립하는 사람도 많은것 같다.

일정이상 자산이 있으면 직장에 다니지 않게되면 지역가입자가 되는데 그때 보험료가 크게 올라간다.

그러나 법인대표로 있으면서 월급을 받는다면 직장가입자로 적용되서 보험료가 올라가는것을 막을수가 있다.

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2. 법인의 투자법은 어떻게 다른가

법인으로 부동산 매입하기

법인으로 대출받기

법인으로 부동산 임대하기

법인으로 부동산 매도하기

손해보는것도 전략

돈은 어떻게 가져와야할까

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매입시 명의변경 특약의 활용부분이 인상적이다. 개인명의로 구입했으나 등기하기전 시세가 많이 올라서 세금이 많이 나올것이 예상되는 경우 잔금치르기전 법인으로 변경이 가능하다. 계약시 특약부분에 명의변경특약[잔금납부시 특정인의 명의로 변경할 수 있다]을 넣으면 매도자의 동의 없이 가능하다고 한다. 간단히 계약서에 한줄을 추가함으로 명의를 자유롭게 바꿀수 있다는게 활용할곳이 많을것 같다.

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법인은 신규법인일 경우에 대출이 많이 나온다고 한다. 재무제표가 없기때문에 오히려 대출이 손쉽다고 얘기하고있다. 그러나 재무제표에 적자법인이라고 나오면 대출이 어려워질수도 있으니 이 부분은 유념해둬야 할것같다.

법인대상 특판대출도 있어서 찾으면 낮은 이율에 가능한데 이것을 찾기위해선 대출중개인과 좋은관계를 맺는것이 좋을것 같다.

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법인 투자시 가장 걱정이 되는게 전세세입자가 법인을 꺼려서 잘 안들어온다는 것이다. 전세를 놓지못하면 투자금이 더 많이 들어가기때문에 곤란한 부분이다. 이것을 해결해주는게 중개사의 역활이다. 만약 세입자가 계속 꺼려한다면 [이 계약의 모든 책임은 대표이사가 진다]라는 내용의 특약을 넣는것도 효과적이라고 소개하고 있다.

최근 강의에서 법인도 전세보증보험 가입이 가능하게 되었다고 들었다. 만약 보험가입이 가능하다면 세입자를 구하는게 전보단 쉬워지지 않을까 생각이 든다.

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법인의 경우는 손실이 날 경우 이월결손금 처리가 가능해 이득이 본 해의 법인세를 감면받을수 있다. 이 부분을 이용해 투자에 활용하는 내용이 있는데 이건 좀더 공부해 봐야겠다. 아직 이해를 잘 하지 못했다.

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그리고 가장 중요한 돈을 어떻게 가져올 것인가?? 인데 법인과 개인은 별개의 인격이기 때문에 사실 법인의 돈은 법인에 있으면서 계속 투자를 하는것이 가장 좋은것 같다. 아니면 월급처리를 해서 가져오거나 소액배당금을 받는것이 세금부분에 유리한것 같다.

배당부분은 소액주주더라도 몰아서 배당이 가능한데 이것을 이용하면 증여세를 내지않고 자녀에게 법인을 증여할수가 있다.

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이외에 법인운영을 위해 회계기장, 세금신고, 인건비처리, 비용처리, 청산, 세무조사등 처리해야할 일들이 많다.

그러나 이런부분은 전문가의 도움을 받으면 약간의 비용으로 쉽게 처리가 가능하다.

책의 내용은 법인이라는것을 어떻게 활용해야하는지 어떤 주의점이 있는지를 쉽게 보여주고 있는것 같다.