왜 너네는 좋은데 먼저 오르고 왜 얘네는 구린데 먼저 올라?

서울은 강남부터 오르는데 천안은 왜 구린 동남구부터 오르는가?

손품때 조사한거에 따르면 좋은거 죄다 서북구에 있던데?

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암만봐도 동남구가 먼저 올랐습니다.

천안의 상승기는 2011년 1월~2015년 4월 입니다.

먼저오르고 서북구보다 늦게 하락이 시작했습니다.

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어쨋든 현상이 생겼으니 이유를 생각해봐야 겠는데 아래정도로 생각이 들었습니다.

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가설1. 천안시청의 원래위치는 동남구였고 불당신도시도 생긴지 얼마안됐다. 사실 천안의 중심지는 동남구다.

가설2. 동남구의 갭이 더 작았다. 그래서 갭이 큰 서북구보다 동남구에 투자자가 먼저 유입이되 상승이 먼저일어났다.

가설3. 사실 뭐가 먼저 오르는지는 그때그때마다 다르기 때문에 좋은게 먼저 오른다는건 사실이 아니다.

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한번 맞는지 확인을 해봅시다~

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가설1. 사실 동남구가 중심지다

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2016년 1월 신불당 지웰더샵

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호갱노노 천안변화

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천안은 동남구에 먼저 주거지가 생겨나고 후에 서북구로 주거지가 생기는 것을 볼 수 있었습니다.

지도상 볼때 과거 아파트 주거밀집지역은

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서북구 쌍용동

동남구 쌍용동

동남구 신방동

동남구 신부동

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정도로 동남구가 원래는 정돈된 아파트 단지가 많은것을 확인할수 있었습니다.

그러나 천안 상승이 시작한 2011년도에는 신불당은 형성되지 않았지만 구불당과 쌍용동 두정동 등 이미 아파트단지가 형성되어있었습니다.

그러므로 영향은 있을수 있지만 서북구가 동남구보다 못한지역으로 생각하기는 어려운거 같습니다.

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가설2. 상승당시 동남구의 갭이 더 작았다.

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천안시 동남구 신방동 두래현대1단지

	매매가	전세가	갭차이
2010.10	11,200	7,900	3,300
2010.11	11,200	8,350	2,850
2010.12	11,200	8,350	2,850
2011.01	11,350	8,800	2,550
2011.02	11,500	8,850	2,650
2011.03	12,500	9,500	3,000
2011.04	12,650	9,500	3,150
2011.05	12,750	9,500	3,250

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천안시 서북구 불당동 아이파크

	매매가	전세가	갭차이
2010.10	27,000	16,750	10,250
2010.11	27,000	16,750	10,250
2010.12	27,000	17,000	10,000
2011.01	27,000	17,000	10,000
2011.02	27,000	17,000	10,000
2011.03	27,000	17,000	10,000
2011.04	27,000	17,250	9,750
2011.05	27,000	17,500	9,500

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갭차이가 3배정도 나는걸 볼 수 있다~!

갭이 작은 만큼 천안 동남구의 아파트쪽이 투자자가 더 접근하기 쉬웠을거고 천안 서북구의 개발이 완료되지 않은 시점에서는 동남구라고 서북구에 비해 뒤떨어진다고 생각할 순 없었을 것 같습니다.

동남구 신부동의 동아 태조 아파트도 갭이 2000~3000차이고 적은 편이었던걸 확인할 수 있었습니다.

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그렇지만 갭만으로 이 차이를 설명할수 있을까?

만약 투자자가 많이 들어간거면 전세가가 하락했을 것입니다.

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둘다 전세가는 하락하지 않았습니다.

그리고 동남구에 위치하 두레현대아파트 전세가가 먼저 상승했습니다.

그렇다면 투자자가 들어갔다기 보단 실수요자가 구매했다고 생각하는게 더 맞을거같다고 생각이 들었습니다.

그 얘기는 천안에 사는 실수요자가 동남구 아파트가 서북구 아파트보다 살기 괜찮다고 생각했었을 수도 있고 아니면 준신축의 상태인 서북구 아파트에 들어가기엔 값도 비싸고 인프라가 아직 많이 갖춰진 상태가 아니기 때문에 가성비좋은 동남구의 아파트로 들어갔다고 생각할 수도 있을 것 같습니다.

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현재 동남구에 비해 서북구 아파트가 특히 불당동 아파트가 유리한 점은 학원가입니다.

2011년 당시에 학원가가 형성되어 있었을까요?

 

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네 있습니다 ㅠㅠ

그렇다면 천안은 작년에 상승이 있었습니다. 그때는 어떤현상이 있었을까요?

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작년에는 불당동이 먼저 상승했습니다.

갭도 큰데 불구하고 말입니다. 그리고 전세가도 상승했습니다.

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갭이 작아서 올랐다고 결론을 내리기에는 부족함이 있습니다.

굉장히 머리가 아파지고 있다는걸 느끼기 시작합니다....

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가설3. 좋은게 먼저 오른다는건 사실이 아니다.

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2011년의 천안과 2018년의 천안은 무슨차이가 있었을까요?

왜 투자자와 실수요자는 2011년에는 동남구를 먼저 선택하고 2018년에는 서북구를 먼저 선택한걸까요?

이런 상상을 해봤습니다.

2018년 9월은 천안의 대장이라 할수있는 신불당 지웰더샵이 2년차 되는 해입니다.

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신불당이 얼마나 올라가겠어? 라고 생각한 천안사람의 생각을 비웃으며 2018년 지웰은 5억을 넘어 상승하고 있습니다.

너무 배아프고 사고싶습니다. 내가 무시한 아파트가 너무 좋고 가격도 올라가는게 눈에 보입니다.

근대 너무 비싸서 못잡습니다.

이럴때 눈에 보이는건 신불당 옆동네에 내가살고있는것보다 조금더 좋은 아파트 또는 내가 살수있는 한도에서 가장좋은 아파트 입니다. 여기도 막 오를거 같습니다. 조바심이 납니다.

제일좋은 아파트가 마구 올라가는걸 보면서 뭐라도 잡아야한다고 생각하면서 얘도 내리진 않을거다 라고 생각하며 사람들은 아파트를 사기 시작합니다.

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2011년에는 어떤일이 있었을까요?

분명히 천안에 집을 사야한다는 조바심이 날만한 뭔가가 있었을거라고 생각합니다.

근대 서북구 불당동 백석동 아파트는 좀 비싸다. 그럼 거기보단 조금 못하지만 살기좋고 가성비 있는 곳을 사자!

이런 마음이 들게 된다면 적당히 상권있고 학군 형성되있고 출퇴근편하면서 많이 부담스럽지 않은 가격인 그런곳이 먼저 가격이 오르지 않을까 하고 생각을 해봤습니다.

그렇지만 2018년도의 경우 지웰이 먼저오르고 아이파크가 올랐기 때문에 딱 맞아지는 상황이라고 하긴 어렵고

2011년과 2018년의 천안의 상태는 어땠는가 그리고 동남권과 서북권은 얼마나 차이가 있었는가를 좀더 생각해봐야 할것 같습니다...... ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

지웰과 아이파크보다 2011년의 아이파크와 두래현대1단지는 큰 차이가 없고 가격은 많이 차이나는 그런상태가 아니었을까 하는 생각이 들었습니다.

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-2010년 두래현대아파트 근처 상가

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2018년 두래현대아파트 근처 상가 : 뭔가 학원이 줄어들은 느낌? 조사가 필요하다

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