IMF와 서브프라임에도 떨어지지않은 지역 찾기

아파트는 사람의 생존에 필수적인 재화로 필수재로서의 사용가치를 가진다.

그러나 한국에서 아파트는 한정된 재화로 투자가치도 가진다.

아파트는 사용가치만큼의 기본적인 안정가격이 있다.

그 가격은 전세가격보다 조금더 높은 정도일거라고 생각한다.

사용가치는 필수재이기 때문에 가격 하방경직성이 강하다.

이 가격이 하방으로 흔들릴려면 공급량증가 또는 수요감소라는 특정조건이 필요하다.

그러나 이런조건은 상당한 기간에 걸쳐서 나타나기때문에 IMF나 서브프라임 같은 일시적 충격일때는 나타나지 않았을 것이다.

IMF나 서브프라임과 같은 외부적인 요인으로 인한 충격이 있을때 아파트 가격이 많이 빠졌다는것은 사용가치보다 투자가치가 상당부분 가격에 들어가있기 때문이라고 생각된다.

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그러므로 가격이 떨어지지 않은 아파트는

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1. 매매가와 전세가의 차이가 크지않다.

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2. IMF와 서브프라임이 발생하기전 돈을 풀고있었고 주택가격은 상승하고있었다.

이 시기 상승했다는것은 투자가치가 가격에 들어갔다고 생각하며 경제위기로 투자가치만큼의 하락이 발생했을거다.

그러므로 하락하지 않은 곳은 상승하지도 않았을 거다.

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위와 같이 생각을 하고 지역을 찾았습니다.

처음엔 아파트 실거래가 자료를 이용해서 매매 전세 비율을 조사해보고 싶었는데 전세가 자료가 2010년부터 입력되어있어서 정말 내 생각이 맞는지 아직 확인하지는 못했습니다.

부동산뱅크가 과거자료부터 있기 때문에 해당 동에 있는 아파트가 전반적으로 그 시기에 하락하지 않은 지역을 찾아봤습니다.

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1. IMF

자료도 별로 없지만 있는건 다 하락했다는것을 볼수 있었습니다.

IMF의 영향은 1997 하반기~1999년 까지 영향을 줬을 것이기 때문에 이 시기에 하락하지 않는 지역을 찾아보았습니다.

이 시기에 얼마나 힘들었을지 정말로 국가부도사태구나 라는 느낌이 팍팍 들었습니다.

이런시기에 하락하지 않은 지역을 찾다가 도저히 찾질 못해서 우선 자료부터가 있질않으니...ㅠㅠ

찾으면서 80년대에 산업단지를 중심으로 꽤 많은 아파트가 조성됐었다는 것을 알게되었고

IMF가 얼마나 심각한지 작은단지든 가격이 낮든 상관없이 거의 모든 아파트가 하락했었다는것을 확인할 수 있었습니다.

다행히 찾다가 인접아파트도 동일하게 가격변동이 없었던 곳을 찾을수 있었습니다.

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경남 창원시 마산회원구 구암동 석보아파트

경남 창원시 마산회원구 구암동 크라운아파트

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마산회원구 구암동은 하이트진로공장과 창원공단에 인접하여 있습니다.

이 곳이 가격하락을 피할수 있었던 것은 산으로 둘러싸인 분지지역, 인접해있는 하이트공장과 창원공단, 근접해있는 기차역(마산역과 창원역 사이에 위치) 로 보이며 구암동 자체가 작은 도시로 공장근로자들이 거의 거주했을거 같습니다.

거주기능에 충실한 동네로 외부충격에 영향을 받지 않았던것 같습니다.

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바로 옆에 창원시 팔룡동 가격정보를 확인하지못해서 아쉬운데 제 생각엔 이곳은 IMF 당시에 가격하락이 있었을 것으로 생각됩니다.

기차역에 가까워서 교통이 편리하며 인근에 위치한 산업공단, 규모 있는 거주공간 등은 투자가치도 함께 있어보입니다.

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2. 서브프라임

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부산 해운대구 우동

2006년까지 보합 또는 약간의 하락을 보이며 2007년부터 상승하여 2009년에 보합했습니다.

우동에 있는 아파트는 비슷한 그래프를 그리고 있는것을 확인할 수 있었습니다.

2008년 서브프라임 영향이 있을 시기에 크게 상승 했습니다.

전세가는 상승하기전인 2006년도에 40% 였던 아파트도 있었어서 전세가가 매매가와 큰차이없는 아파트가 상승할거라는 예상은 어긋났습니다.

다만 공통적으로 2006년까지 지역전체가 하락을 하고 2007년부터 상승전환 한것을 확인할 수 있었습니다.

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주변지역인 해운대구 재송동, 수영구 광안동도 비슷한 패턴으로 증거하는 것을 확인할 수 있었습니다.

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그렇다면 왜 이 근처 지역은 2006년까지 보합을 유지하다가 2007년부터 시동을 걸게 됐을까요?

같은기간 서울 강남구는 10%이상 하락을 했었습니다.

그리고 예상과 다르게 해운대구의 아파트는 전세가와 매매가의 갭이 아파트마다 다르지만 상당히 큰편이었습니다.

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이 지역이 다른지역과 차별성으로 대규모 산업단지를 가지고 있다는 것을 확인할 수 있었습니다.

센텀시티산업단지는 2001~2003년 조성되었고 이 기간에 맞춰 주변에 아파트건축이 추진되었습니다.

우동과 주변지역이 상승한 시기와 맞아떨어집니다.

우동은 1500단지정도가 분양됐지만 옆에 재송동이 2005~2006년 7263세대 분양이 있었습니다.

상승후 조정받는 부동산 시장이 분양이 마무리된 2007년부터 상승하게 된 것이 아닐까 생각합니다.

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두개의 경우를 조사하면서 지역적인 특성이 가격에 영향을 끼치고 있다는 것을 확인할 수 있었습니다.

그리고 내가 지역에 대해서 얼마나 단순하게 생각을 하고 있는지도 알게된것 같습니다.

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